외국인 추가세
Stamp Duty 8% + Land Tax 4%

Stamp Duty(인지세)란?

호주에서 부동산을 살 때 주정부에 내는 세금입니다. NSW는 NSW 정부가, VIC는 VIC 정부가 별도로 부과합니다. 매물 가격에 비례한 누진세 구조이며, 정산일에 납부합니다.

NSW 일반 Stamp Duty (구간별)

매물 가격	Stamp Duty
~$30,000	1.25%
$30K - $1.18M	단계적 누진 (구간별 세율)
$1.18M - $3.71M	$50,876 + 6% × ($1.18M 초과분)
$3.71M+	$202,876 + 7% × ($3.71M 초과분)

2024-25 기준. 매년 인플레이션 조정될 수 있음.

외국인 추가 Stamp Duty: 8%

호주 시민·영주권자가 아닌 외국인이 NSW에서 주거용 부동산을 사면 일반 stamp duty 외에 매물 가격의 8%를 추가로 납부합니다.

예시 — $1M 매물

• 일반 Stamp Duty: 약 $40,500
• 외국인 추가 8%: $80,000
• 합계: 약 $120,500

매물가 대비 약 12%가 인지세로 빠지는 셈입니다. 자금 계획에서 이 부분을 빼놓으면 안 됩니다.

Land Tax 추가세: 매년 4%

외국인이 NSW에서 부동산을 보유하면 매년 land value(토지 가치) × 4%를 추가로 납부합니다. (일반 land tax는 따로 있고, 외국인 surcharge가 별도)

예시 — Land value $400K 매물

• 매년 외국인 land tax 추가: $400K × 4% = $16,000/년
• 10년 보유시 누적 $160,000

참고: 아파트의 경우 land value가 매물 가격의 30-50% 수준. 단독주택은 70-100%. 상세는 매물별 NSW Valuer General 평가 따름.

면제·환급 가능 사례

모든 외국인이 무조건 추가세를 내는 것은 아닙니다. 비자 상태·매물 종류·거주 의도에 따라 면제 또는 환급 가능한 케이스가 있습니다.

면제 가능

• 호주 영주권자(PR): 외국인 추가세 면제 (일반 stamp duty만 납부)
• 뉴질랜드 시민: 특정 비자 보유시 면제
• 일부 임시비자 + 실거주 조건: 케이스별 면제 (전문가 상담 필요)

환급 가능

• 구매 후 영주권 취득: 일정 조건 충족시 환급 신청 가능
• 실거주 조건 충족: 매물에 일정 기간 실거주하면 일부 환급
• 환급은 자동 안 되며 별도 신청 필요

외국인 첫집 면제는 없음

호주 시민·PR의 경우 첫집 구매시 stamp duty 면제·할인 제도가 있지만, 외국인은 첫집이라도 면제 안 됨. 외국인 추가 8%까지 그대로 부담.

전체 비용 시뮬레이션 — $1.5M 외국인 매물 구매

항목	금액
매물 가격	$1,500,000
일반 Stamp Duty	~$70,000
외국인 추가 Stamp Duty 8%	$120,000
FIRB 신청비	$28,200
변호사·컨베이언서	~$3,000
인스펙션·기타	~$1,500
총 거래 부대 비용	~$222,700
매년 외국인 Land Tax (Land value $600K 가정)	$24,000/년

매물가 외에 약 14.8%의 부대 비용 + 매년 land tax. 외국인 구매시 이 부분을 정확히 계산해야 모기지·자금 계획이 어긋나지 않습니다.

절세 가능 방법

• 영주권 취득 후 매수: PR이 되면 외국인 추가세 면제. 단 시점 문제
• 호주 시민 가족 명의: 호주 시민·PR 가족이 있다면 명의 분산 가능 (단 실제 자금 출처·소유권 이슈 주의)
• Trust 또는 회사 구조: 케이스별로 절세 가능하나 복잡 — 변호사·세무사 상담 필수
• 매물 종류 선택: 일부 신축 분양권은 stamp duty 일부 할인 적용