보증금 구조 — 20%? 5%?
외국인은 얼마부터?

호주 부동산 보증금이란?

호주 부동산 거래는 두 단계의 자금 이체가 있습니다. 계약시(Exchange) 보증금과 정산시(Settlement) 잔금입니다. 일반적으로 계약시 매매가의 10%를 입금하고, 정산일에 나머지를 모기지나 현금으로 지급합니다.

여기서 "보증금"은 두 가지 의미로 쓰입니다 — (1) 계약시 즉시 내는 10%, (2) 모기지를 안 받고 본인 자금으로 내는 비율(20%, 30% 등). 보통 후자를 말할 때 "보증금"이라고 합니다.

케이스별 보증금 비율

구매자 유형	최소 보증금	모기지 LVR	특이사항
시민·PR 첫집 (Scheme)	5%	최대 95%	정부 보증, LMI 면제
시민·PR 일반	10-20%	80-90%	20% 미만시 LMI 추가
임시비자 (485, 482 등)	10-20%	70-90%	은행별 상이
외국인 (Non-resident)	20-30%	60-70%	+ FIRB 신청비

1. 시민·PR 첫집 — 5% First Home Guarantee

호주 정부가 첫집 구매자에게 제공하는 보증 프로그램입니다. 5% 보증금만으로도 모기지 95%까지 가능하며, LMI(Lenders Mortgage Insurance) 보험을 정부가 대신 보증해 면제됩니다. LMI는 보통 대출액의 1-3%이므로 수만 달러 절약 효과.

자격 요건

• 호주 시민 또는 영주권자(PR)
• 18세 이상
• 실거주 목적 (투자 불가)
• 매물 가격 한도 (시드니 약 $900K-$1.5M, 지역별 상이)
• 소득 한도: 개인 $125K, 부부 $200K
• 참여 은행에서만 신청 가능

2. 시민·PR 일반 — 10-20%

첫집이 아니거나 Scheme 자격이 안 되는 시민·PR은 보통 20% 보증금 + 모기지 80%가 표준. 보증금이 20% 미만이면 LMI 보험을 본인이 부담해야 합니다.

LMI(Lenders Mortgage Insurance) 비용

• 대출액의 1-3% 정도 (대출 비율, 매물 가격 따라 차이)
• $1M 매물에서 10% 보증금 → LMI 약 $20-30K
• 일회성 비용, 모기지에 합쳐 분할 납부 가능

3. 외국인 (Non-resident) — 20-30% + FIRB

호주 시민·PR이 아닌 외국인은 호주 은행 모기지의 LVR이 60-70%로 제한됩니다. 즉 매물의 30-40%를 본인 자금으로 마련해야 합니다.

외국인이 추가로 부담하는 것

• FIRB 신청비: $14,100 ~ $169,200+ (매물 가격대별)
• 외국인 Stamp Duty 추가 8%: $1M 매물 → $80K 추가
• 매년 Land Tax 추가 4%
• 일부 은행은 외국인 신청 거부 또는 더 높은 금리 적용

예시: $1M 매물 외국인 구매 자금 흐름

시점	항목	금액
계약시 (Exchange)	계약 보증금 10%	$100,000
	FIRB 신청비	$14,100
정산시 (Settlement, 보통 6주 후)	잔금 (본인 + 모기지)	$900,000
	일반 Stamp Duty (~4%)	~$40,500
	외국인 추가 Stamp Duty 8%	$80,000
그 외	변호사·인스펙션비	$2,000-5,000
총 비용		~$1,140,000

모기지 60%(=$600K) 받는다고 가정하면 본인 자금 약 $540K가 필요한 셈입니다. 매물가 $1M 대비 54%.

한국에서 호주로 자금 송금

• 한국 → 호주 송금 시 호주 도착 $10,000 이상이면 신고 의무 (양 국가 모두)
• 환율 변동에 시점 분산 권장 (3-6개월에 걸쳐)
• 호주 은행 계좌 개설은 호주 입국 후 또는 일부 한국계 호주 은행에서 한국에서 가능
• FIRB 비용은 매물 구매 안 해도 환급 안 됨 — 신중히 신청